Usufrutto e nuda proprietà, scopri tutte le regole

L’usufrutto è disciplinato dall’articolo 978 all’articolo 1020 del codice civile ed è un diritto reale caratterizzato dalla temporaneità, cioè non può superare in nessun caso il tempo di vita dell’usufruttuario se è una persona fisica, oppure trent’anni se è una persona giuridica. Il proprietario del bene ne conserva la nuda proprietà, ossia ne rimane il proprietario ma non può godere dei diritti che spettano all’usufruttuario. Il titolare dell’usufrutto è obbligato a rispettare la destinazione economica della cosa, ma può goderne dell’utilità che può trarne, compresi frutti naturali o civili che produce. L’usufrutto si può ottenere in diversi modi, per contratto, testamento, usucapione e l’oggetto può essere qualunque tipo di bene, immobili, mobili, aziende e altre cose. L’articolo 995 del codice civile prevede che l’oggetto dell’usufrutto possano essere anche cose consumabili e in questo caso l’obbligo di restituzione riguarda i beni dello stesso genere.

L’usufrutto prevede l’obbligo della restituzione della cosa e, secondo l’articolo 980 del codice civile, l’usufruttuario ha il diritto di cedere il proprio usufrutto per un certo periodo di tempo, per tutta la sua durata e perfino di concedere un’ipoteca sul medesimo. Nel caso in cui apportasse delle migliorie al bene ha diritto di ricevere un’indennità, secondo quanto scritto nell’articolo 185 del codice civile. Chi detiene la nuda proprietà è obbligato a curare le spese straordinarie del bene, secondo l’articolo 1005 del codice civile, ma può richiedere all’usufruttuario gli interessi delle somme che ha speso. Tutte le spese periodiche necessarie per il bene sono a carico del nudo proprietario, così come il concorso insieme all’usufruttuario di tutti i costi che riguardano sia la proprietà che il suo uso. L’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario e, nel caso di più persone, la sua quota va agli altri titolari. In caso di persona giuridica l’usufrutto dura trent’anni e in base all’articolo 1014 del codice civile cade in prescrizione se la cosa non viene usata per vent’anni, viene riunito con la nuda proprietà, oppure la cosa cade in perimento.

L’usufrutto può riguardare l’abitazione e in questo caso conferisce al titolare il diritto di abitare in una casa solamente per le necessità sue e della propria famiglia oppure un terreno dal quale può raccogliere i frutti solamente necessari ai propri bisogni. L’uso e l’abitazione sono forme analoghe di usufrutto, ma più ristrette, perché si limitano a utilizzare una cosa solamente per sé stessi e la propria famiglia. L’usufrutto e la nuda proprietà fanno parte dei diritti reali limitati sulle cose altrui e ne limitano il potere rispetto al pieno diritto di proprietà. Oltre all’usufrutto vi sono l’enfiteusi, l’abitazione, la superficie e la servitù. L’ipoteca e il pegno sono diritti di garanzie, cioè un vincolo giuridico imposto su un bene per garantire un credito; chi gode del diritto di usufrutto può ipotecare l’oggetto di cui usufruisce.

Nell’ambito immobiliare capita sovente che il proprietario possa donare o vendere la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto. Nel primo caso, ad esempio, i genitori anziani vogliono assicurarsi che la propria abitazione vada ai figli dopo la loro morte, ma al contempo vogliono tutelarsi e avere il diritto di abitarci fino al termine della vita. Nel secondo caso un anziano può decidere di vendere la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto per avere immediatamente una somma cospicua per godersi gli ultimi anni di vita ed essere sicuro di avere un tetto sopra la testa. Acquistare la nuda proprietà di un’abitazione è molto conveniente e il prezzo è proporzionale al valore della casa e all’aspettativa di vita di chi ci abita. Un immobile privato della nuda proprietà ha un costo inferiore e con il tempo si rivaluta continuamente, sia grazie all’incremento dei valori del mercato immobiliare sia per l’avanzare dell’età dell’usufruttuario. Questi può goderne finché è in vita o fino a un certo limite di tempo secondo un contratto e può essere una persona sola oppure una coppia di coniugi.

L’usufrutto permette a chi ne gode di fare ciò che desidera dell’immobile, anche affittarlo, ipotecarlo o venderlo a terze persone. Anche il nudo proprietario può trasferire il diritto a terze persone in qualunque momento. Il prezzo di vendita viene calcolato dopo una perizia basata sul valore dell’immobile e sull’età dell’usufruttuario. I calcoli sono fatti con una tabella di coefficienti redatta periodicamente dal Ministero delle Finanze che tiene in considerazione anche i tassi di interesse in vigore. L’articolo 796 del codice civile prevede che si possa donare l’usufrutto a più persone ma non successivamente. La donazione si può fare con riserva dei diritti reali di uso, abitazione o superficie.