Sismabonus e bonus case ristrutturate, sono cumulabili? La risposta dell'Agenzia delle Entrate
Vuoi sapere se Sismabonus e detrazione immobili ristrutturati sono cumulabili? Scopri la risposta ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, requisiti e vantaggi.
Alessia Mancini
Content manager e blogger
- Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate: un caso concreto
- La posizione del Fisco: le due condizioni da rispettare per la cumulabilità
- Detrazioni casa e cumulabilità: requisiti e limitazioni da rispettare
Se stai valutando l’acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa e ti stai chiedendo se puoi beneficiare contemporaneamente di più agevolazioni fiscali, questa guida ti fornirà tutte le risposte necessarie. L’Agenzia delle Entrate, con la recente risposta n. 242 del 2025, ha finalmente fatto chiarezza su una questione che interessava molti contribuenti: la possibilità di cumulare il Sismabonus con la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati.
Scopri quando è possibile utilizzare entrambe le detrazioni, quali requisiti rispettare e come massimizzare i benefici economici senza incorrere in errori amministrativi.
Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate: un caso concreto
La questione è emersa da una situazione specifica ma molto comune nel mercato immobiliare. Un contribuente aveva acquistato nel dicembre 2024 un’unità immobiliare unifamiliare ancora in fase di completamento da parte di un’impresa edile. L’immobile, classificato come F/3 (unità in corso di costruzione), presentava solo la struttura portante completata, mentre i lavori di finitura erano a carico dell’acquirente.
L’impresa venditrice aveva ottenuto tutti i permessi necessari per la demolizione e ricostruzione, depositando regolarmente la documentazione relativa al Sismabonus. Gli allegati B, B1 e B2 attestavano un miglioramento sismico dell’edificio di due classi, requisito fondamentale per accedere alla detrazione antisismica.
Il dubbio del contribuente riguardava la possibilità di utilizzare contemporaneamente due diverse agevolazioni: il Sismabonus trasferito dall’impresa e la detrazione IRPEF prevista per l’acquisto di immobili ristrutturati. La preoccupazione nasceva dal fatto che entrambe le detrazioni sembravano riferirsi allo stesso immobile, creando potenziale sovrapposizione di benefici.
La posizione del Fisco: le due condizioni da rispettare per la cumulabilità
L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta positiva, confermando che le due detrazioni fiscali sono effettivamente cumulabili quando si verificano determinate condizioni. La chiave di lettura sta nel riconoscere che i due incentivi si basano su presupposti completamente diversi.
Il Sismabonus (articolo 16 del Decreto Legge 63/2013) viene calcolato sui costi effettivamente sostenuti per interventi antisismici strutturali, debitamente documentati e asseverati da tecnici abilitati. Nel caso specifico, questa detrazione era stata trasferita dall’impresa venditrice all’acquirente al momento del rogito, come previsto dalla normativa vigente.
La detrazione per acquisto di immobili ristrutturati (articolo 16-bis, comma 3 del TUIR), invece, opera con un meccanismo forfettario: si calcola sul 25% del 50% del prezzo di vendita dichiarato nell’atto di compravendita, fino a un massimo di 96.000 euro di spesa agevolabile per unità immobiliare.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, non si verifica alcuna duplicazione di beneficio proprio perché i parametri di calcolo sono sostanzialmente differenti. Una detrazione si basa sui costi reali e certificati degli interventi strutturali, l’altra sul prezzo di vendita dell’immobile.
Detrazioni casa e cumulabilità: requisiti e limitazioni da rispettare
Nonostante la possibilità di cumulo sia stata confermata, esistono precise condizioni che devono essere rispettate per evitare problemi con il Fisco. Il primo limite fondamentale riguarda il tetto massimo di spesa detraibile, che rimane fisso a 96.000 euro per unità immobiliare, indipendentemente dal numero di detrazioni utilizzate.
Inoltre, la detrazione legata all’acquisto di immobili ristrutturati può essere utilizzata solo a partire dall’anno in cui i lavori sull’intero fabbricato saranno effettivamente completati. Questo significa che se l’immobile è ancora in fase di costruzione o ristrutturazione, bisognerà attendere l’ultimazione di tutti gli interventi prima di poter beneficiare della detrazione.
La documentazione rappresenta un altro elemento critico. Per il Sismabonus è necessaria tutta la certificazione tecnica prevista dalla normativa, inclusi collaudo statico, asseverazioni e attestazioni di miglioramento sismico. Per la detrazione su immobili ristrutturati serve invece la corretta indicazione del prezzo nell’atto di compravendita e la dichiarazione che l’immobile è stato oggetto di interventi di ristrutturazione da parte dell’impresa.
È importante sottolineare che il trasferimento del Sismabonus dall’impresa all’acquirente deve avvenire contestualmente al rogito e deve essere esplicitamente indicato nell’atto notarile. Inoltre, l’impresa venditrice non deve aver già utilizzato la detrazione per la propria imposizione fiscale.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate apre scenari interessanti per chi vuole acquistare immobili da impresa, soprattutto in zone sismiche dove gli interventi di consolidamento strutturale sono più frequenti.
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