Cosa succede se un condominio non vuole l'amministratore

• Quando scatta l'obbligo dell'amministratore di condominio?
• Cosa succede se non si vuole l'amministratore di condominio?
• Lavori in condominio senza amministratore: come gestirli

La figura dell’amministratore di condominio è essenziale per la gestione delle problematiche quotidiane in un condominio, ma non sempre è richiesta per legge. In alcuni casi, i condòmini possono scegliere di non nominare un amministratore, soprattutto quando il condominio è composto da pochi appartamenti o se non vi sono necessità particolari che giustifichino la sua presenza. Ma cosa accade quando i condomini decidono di fare a meno di questa figura? Scopriamo cosa succede se un condominio non vuole l’amministratore, analizzando le soluzioni alternative che possono essere adottate e le possibili conseguenze legali e pratiche.

Quando scatta l’obbligo dell’amministratore di condominio?

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Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria quando il condominio è composto da più di 8 condòmini (intendendo come condòmini i nuclei abitativi, non il numero di appartamenti). In pratica, se un condominio supera questa soglia, non è più possibile fare a meno di un amministratore, che assume il compito di gestire le problematiche quotidiane e le decisioni importanti della comunità.

Nel caso in cui i condòmini siano 8 o meno, la nomina dell’amministratore non è vincolante. In queste situazioni, la gestione può essere affidata a un singolo condomino che si occupa di alcune attività, come la ripartizione delle spese comuni, la manutenzione ordinaria, il pagamento delle bollette per le aree comuni e la gestione delle problematiche legate, ad esempio, all’ascensore.

Tuttavia, anche se non obbligatorio, è sempre possibile nominare un amministratore se tutti i condòmini sono d’accordo. In effetti, l’assegnazione di questa figura professionale può risultare molto utile per risolvere problematiche specifiche all’interno del condominio, grazie alla sua esperienza e capacità di mediazione, nonché ai poteri legali di cui dispone.

Se la decisione di nominare un amministratore viene presa per gestire una necessità specifica, come il rifacimento del tetto o altri lavori straordinari, la nomina può essere temporanea. La durata di tale incarico può variare da 6 mesi a un anno, o anche per tutta la durata dei lavori, a seconda di quanto concordato dai condòmini.

Cosa succede se non si vuole l’amministratore di condominio?

Come già accennato, la nomina di un amministratore di condominio non è obbligatoria nei condomini minimi e, quindi, non comporta sanzioni di alcun tipo, né a livello civile né penale. Tuttavia, l’assenza di una persona o di una figura giuridica che si occupi della gestione del condominio può rendere difficile l’amministrazione quotidiana dell’edificio. In queste circostanze, diventa fondamentale trovare qualcuno che possa assumere le funzioni di rappresentante dei condòmini, responsabile per la gestione delle attività comuni.

Se il condominio minimo decide di non avere l’amministratore, può comunque essere scelto un rappresentante facente funzioni con il consenso della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà dei millesimi di proprietà del condominio. È importante sottolineare che il rappresentante facente funzioni (o mandatario) non dispone di tutti i poteri di un amministratore. Sebbene possa occuparsi di pagare fornitori, incassare le quote condominiali, gestire le pulizie e rendicontare le spese, non ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condòmini e non può prendere decisioni su spese non urgenti o agire in giudizio in modo autonomo.

Nel caso in cui, invece, la nomina dell’amministratore fosse obbligatoria (perché il condominio ha più di 8 condòmini) e l’assemblea non provveda a farlo, i condòmini o l’amministratore dimissionario possono rivolgersi al giudice per ottenere una nomina giudiziale e risolvere la situazione di stallo.

È fondamentale sapere che, pur in assenza di un amministratore, un condominio non rischia sanzioni specifiche per la mancanza di questa figura. Tuttavia, obblighi fiscali e legali (come la presentazione del modello 770 del condominio) devono essere comunque rispettati, e può essere un condòmino a occuparsene. La legge, infatti, sembra accettare implicitamente una gestione “casalinga” in questi casi. L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce l’obbligo di esporre nei locali comuni i contatti dell’amministratore o di chi svolge funzioni simili, anche per i condomini minimi.

Lavori in condominio senza amministratore: come gestirli

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Gestire i lavori di ristrutturazione in un condominio senza un amministratore può risultare complesso, soprattutto quando si tratta di interventi urgenti, come quelli necessari per risolvere infiltrazioni dal lastrico solare o dal tetto, che coinvolgono più condomini.

Anche senza un amministratore, un singolo condomino ha la possibilità di convocare un’assemblea condominiale per discutere e deliberare su lavori urgenti e necessari. L’assemblea deve essere convocata secondo le modalità previste dal regolamento condominiale, seguendo le norme standard, anche in assenza di una figura amministrativa.

Tuttavia, potrebbe accadere che, nonostante l’urgenza, l’assemblea non riesca a prendere una decisione concreta, oppure che la delibera approvata non venga eseguita da chi era stato incaricato. In questi casi, l’articolo 1105 del Codice Civile offre una via di soluzione. Il condomino più coinvolto, solitamente quello che ha subito il danno o ha più interesse nella risoluzione del problema, può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Il giudice ha la facoltà di sostituirsi alla decisione dell’assemblea se questa non è stata presa, oppure di imporre l’esecuzione di una delibera che è stata approvata ma non messa in atto. Per intraprendere questa strada, è fondamentale fornire prove adeguate che dimostrino l’incapacità dell’assemblea di raggiungere una decisione o che la delibera non sia stata attuata.

In conclusione, anche se la figura dell’amministratore non è obbligatoria per tutti i condomini, affidarsi a un professionista può semplificare notevolmente la gestione delle problematiche condominiali, garantendo una corretta amministrazione e risolvendo eventuali controversie in modo efficace.

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