Vuoi chiedere un mutuo 100%? Ecco gli errori da evitare

• Pensare che tutte le banche lo concedano
• Credere che il tasso non sia più alto
• Presentarsi senza garanzie aggiuntive
• Pensare che il mutuo copra anche le altre spese
• Sottovalutare l'importanza dello storico creditizio
• Presentare documentazione inadeguata

Hai trovato la casa dei tuoi sogni ma non hai i soldi per l’anticipo? Il mutuo 100% sembra la soluzione perfetta, vero? Prima di addentrarti nelle pratiche burocratiche devi conoscere alcuni errori che potrebbero costarti caro o, peggio ancora, farti perdere l’occasione di ottenere il finanziamento.

Scopriamo i 6 errori più frequenti da chi richiede questa tipologia di mutuo.

Pensare che tutte le banche lo concedano

Non tutti gli istituti di credito sono disposti a concedere mutui al 100%, proprio per la maggiore rischiosità dell’operazione. In caso di escussione e vendita all’asta dell’immobile, la banca potrebbe non riuscire a recuperare integralmente il capitale prestato.

Di conseguenza, è essenziale consultare più istituti per individuare quelli effettivamente disponibili a valutare questo tipo di finanziamento. Tra le opzioni disponibili sul mercato italiano, si possono citare prodotti come il “Mutuo Domus” di Intesa Sanpaolo, accessibile anche oltre i 36 anni di età, o le soluzioni garantite dal Fondo Consap per specifiche categorie di beneficiari.

Credere che il tasso non sia più alto

Un altro grande errore è quello di pensare che un mutuo al 100% costi come uno all’80%. Sbagliato! E ti spieghiamo subito perché.

Quando chiedi alla banca di finanziarti l’intera casa, l’istituto si trova in una posizione molto più rischiosa. Se domani non dovessi più pagare le rate e la casa finisse all’asta, potrebbe non recuperare tutti i soldi che ti ha prestato. Non c’è quell’anticipo del 20% che funziona da cuscinetto di sicurezza.

Il risultato? La banca ti farà pagare questo rischio extra attraverso:

• spread più alti (quelli che si aggiungono al tasso di base);
• tassi fissi meno convenienti;
• un TAEG complessivo maggiore.

Il nostro consiglio? Non fermarti alla prima proposta. Gira, confronta, calcola quanto pagherai davvero in 20 o 30 anni. Alcune banche ti offrono tassi migliori solo se accetti la garanzia statale o se apri conti correnti e polizze assicurative. Leggi sempre le condizioni!

Presentarsi senza garanzie aggiuntive

Anche se è un buon punto di partenza, non basta avere un buono stipendio per ottenere il mutuo 100%. La regola generale vuole che l’importo della rata mensile non superi un terzo del reddito netto del richiedente: con tassi di interesse più elevati, questo limite viene raggiunto più facilmente.

Per mitigare il rischio, gli istituti di credito richiedono quasi sempre garanzie accessorie, che possono assumere diverse forme:

• fideiussione bancaria o polizza assicurativa;
• presenza di un garante con reddito documentabile e adeguato;
• costituzione di seconda ipoteca su altro immobile di proprietà del richiedente o di familiari.

Presentarsi senza aver valutato queste alternative rappresenta spesso un biglietto di sola andata verso il rigetto della domanda. Chi non dispone di garanti può orientarsi verso istituti aderenti al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap), che offre garanzie statali per specifiche categorie di richiedenti.

Pensare che il mutuo copra anche le altre spese

Una convinzione errata molto diffusa è che il mutuo al 100% possa coprire anche le spese collaterali legate all’acquisizione dell’immobile. In realtà, il finanziamento si limita esclusivamente al prezzo di vendita della proprietà.

Le spese che rimangono a carico dell’acquirente includono:

• tributi di registro, catastali e ipotecari;
• compenso e diritti del notaio (generalmente tra 1.500 e 4.000 euro, variabili in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’operazione);
• costi di perizia tecnica, istruttoria bancaria e coperture assicurative obbligatorie;
• provvigioni per l’agenzia immobiliare, che oscillano tipicamente tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita.

Su un immobile di valore medio, questi costi accessori possono facilmente superare il 10% del prezzo di acquisto. La mancanza di liquidità sufficiente per coprire tali spese può essere interpretata dalla banca come indicatore di fragilità finanziaria del richiedente.

Sottovalutare l’importanza dello storico creditizio

Anche un reddito elevato non garantisce l’accesso al credito se il richiedente presenta un passato creditizio problematico. Le banche effettuano sempre verifiche approfondite attraverso le centrali rischi (come CRIF) per valutare:

• presenza di finanziamenti in corso e relativi andamenti;
• eventuali ritardi o inadempienze nei pagamenti;
• livello di indebitamento complessivo;
• modalità di utilizzo degli strumenti di credito (carte di credito, linee di fido).

Chi risulta segnalato come “cattivo pagatore” ha scarse probabilità di ottenere un mutuo al 100%. In questi casi, è consigliabile regolarizzare eventuali posizioni debitorie e attendere almeno 12 mesi prima di presentare una nuova domanda.

Presentare documentazione inadeguata

Anche il profilo più solido dal punto di vista reddituale rischia il rigetto se la documentazione presentata risulta incompleta, obsoleta o poco leggibile. Le banche applicano criteri di valutazione oggettivi e difficilmente fanno eccezioni per carenze documentali.

Gli errori più comuni riguardano:

• documenti scansionati con qualità insufficiente o illeggibili;
• planimetrie catastali non aggiornate rispetto allo stato di fatto dell’immobile;
• incongruenze tra diversi documenti reddituali (certificazione unica, buste paga, dichiarazioni dei redditi).

La preparazione accurata della documentazione, possibilmente con il supporto di un consulente specializzato, può fare la differenza tra l’approvazione e il rigetto della pratica.

Un ultimo consiglio prezioso: non sottovalutare l’importanza di un bravo notaio. L’acquisto di casa è probabilmente l’investimento più importante della tua vita, e avere al tuo fianco un professionista esperto può fare la differenza tra un’operazione serena e spiacevoli sorprese.

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