Aste immobiliari: costi occulti da conoscere per evitare fregature

• Partecipare ad un’asta immobiliare è gratuito?
• Utenze da riattivare, spese condominiali e sanatorie edilizie
• Quali imposte si pagano per l'acquisto di una casa all'asta
• Si pagano le spese notarili?

Acquistare una casa all’asta spesso rappresenta un vero affare perché questi immobili costano generalmente meno rispetto al valore di mercato, ancor di più se rimangono invenduti per tanto tempo. Per capire se conviene davvero è importante valutare i costi occulti, come quelli legati all’aggiudicazione, che non vengono subito resi noti e quantificati. Vediamo quali sono queste spese e come capire se acquistare un immobile all’asta conviene veramente.

Partecipare ad un’asta immobiliare è gratuito?

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Partecipare ad un’asta immobiliare è formalmente gratuito, nel senso che non c’è un biglietto di ingresso da pagare ma ci sono dei versamenti da fare. Innanzitutto è necessaria una marca da bollo da 16 euro da allegare alla domanda di partecipazione, poi bisogna versare una cauzione che corrisponde almeno al 10% del prezzo base o quello offerto in base alla tipologia di asta. Se non si vince l’asta la cauzione viene restituita.

Immagina di voler partecipare all’asta di un appartamento che parte da un prezzo di 100.000 euro. Se partecipi ad un tipo di asta chiamata “senza incanto” per poter presentare l’offerta ti verrà chiesta una cauzione di 10.000 euro. Se non vinci l’asta, questi soldi ti vengono restituiti se vinci vengono scalati dal prezzo totale da versare.

Se invece fai un’offerta più alta del prezzo base, per esempio di 120.000 euro, alcuni bandi chiedono che la cauzione sia calcolata sul prezzo offerto quindi sarebbe di 12.000 euro. Per comprendere meglio i dettagli è fondamentale leggere attentamente il bando.

Utenze da riattivare, spese condominiali e sanatorie edilizie

Chi compra all’asta deve anche tener conto dello stato reale dell’immobile. Le case vendute in queste procedure possono essere occupate, non allacciate ai servizi o avere irregolarità edilizie. Per esempio, spesso occorre attivare le utenze oppure occorre pagare eventuali spese condominiali non saldate dal vecchio proprietario fino a due anni prima l’aggiudicazione. Inoltre, se ci sono degli abusi edilizi non regolarizzati, l’acquirente deve sanarli.

Queste spese nascoste possono far lievitare in modo importante il costo della casa, ecco perché è importante informarsi molto bene sul suo stato prima di partecipare al bando.

Quali imposte si pagano per l’acquisto di una casa all’asta

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Quando si acquista una casa all’asta è importante sapere che, oltre al prezzo di aggiudicazione, ci sono delle imposte diverse da quelle che si pagano normalmente in una compravendita immobiliare. Tra queste troviamo l’imposta di registro, che si calcola sul valore dell’immobile e può variare in base al tipo di acquisto (prima casa o seconda casa) e alla natura del bene. A questa si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale, generalmente più basse e fisse.

È fondamentale tenere presente che, mentre nell’acquisto tradizionale le imposte vengono pagate in sede di rogito, nell’asta queste spese vengono versate successivamente, solitamente al momento della trascrizione del decreto di trasferimento. Quindi, anche se l’asta può sembrare un affare sotto il profilo del prezzo, le imposte sono una voce di costo che non va trascurata quando si valuta la convenienza dell’acquisto.

Si pagano le spese notarili?

Uno dei dubbi più comuni per chi acquista una casa all’asta riguarda la presenza o meno delle spese notarili. La buona notizia è che, diversamente da una compravendita immobiliare tradizionale, in un’asta giudiziaria non si paga il notaio per il rogito. Questo perché la proprietà viene trasferita tramite un decreto del giudice, che ha efficacia legale e viene trascritto negli uffici competenti senza la necessità di un atto notarile classico.

Ma rimane importante non confondere l’assenza delle spese per il rogito con l’assenza totale di costi notarili. Se si decide di farsi assistere da un notaio o un professionista per esaminare la documentazione o per una consulenza legale, queste prestazioni avranno ovviamente un costo a parte. Inoltre, l’atto di trasferimento va comunque trascritto e ciò comporta alcune spese amministrative che l’acquirente deve considerare nel budget finale.

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