Decreto Salva Casa 2024 diventato legge: cosa cambia nel 2025

• Nuove regole sull'abitabilità e altezza minima
• Mini-abitazioni e flessibilità per studenti e lavoratori
• Cambio di destinazione d’uso semplificato
• Tolleranze costruttive più ampie
• Sanatoria per difformità minori
• Interventi in edilizia libera
• Fondi per opere pubbliche incompiute
• Modulistica e linee guida aggiornate

Con la Legge 105/2024, il Decreto Salva Casa è ufficialmente entrato in vigore il 30 luglio 2024, dopo essere stato convertito dal Decreto-Legge 69/2024. Le misure introdotte mirano a semplificare la normativa edilizia, favorendo il recupero del patrimonio immobiliare esistente, regolarizzando piccole difformità urbanistiche e rendendo più accessibili le abitazioni, anche di dimensioni ridotte. Questa riforma ha un impatto concreto su milioni di cittadini e rappresenta una svolta importante nel settore dell’edilizia privata, urbanistica e della rigenerazione urbana. Di seguito, tutte le novità rilevanti già applicabili nel 2025.

Nuove regole sull’abitabilità e altezza minima

Uno dei punti chiave della riforma è l’aggiornamento dei requisiti minimi per l’abitabilità e l’agibilità degli immobili. In particolare, l’articolo 24 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) è stato modificato con l’introduzione di nuovi commi (5-bis, 5-ter e 5-quater) che consentono una deroga ai precedenti standard minimi.

L’altezza minima interna dei locali abitabili è stata ridotta da 2,70 metri a 2,40 metri. È inoltre prevista una tolleranza del 2%, che consente – in presenza di asseverazione tecnica – di raggiungere un’altezza minima effettiva di circa 2,35 metri. Questa modifica è pensata per favorire il recupero di immobili esistenti, spesso esclusi dai precedenti parametri dimensionali.

Contestualmente, cambia anche la superficie minima per considerare un’abitazione conforme ai fini dell’agibilità:

• Per una persona sola: da 28 a 20 metri quadrati;
• Per due persone: da 38 a 28 metri quadrati.

Questi nuovi limiti si applicano esclusivamente se vengono rispettati i requisiti igienico-sanitari, in particolare in termini di illuminazione naturale, ventilazione, rapporti aeroilluminanti e assenza di umidità.

Mini-abitazioni e flessibilità per studenti e lavoratori

L’intervento normativo mira anche a regolamentare il fenomeno delle cosiddette “mini-abitazioni”, spesso destinate a studenti fuori sede, lavoratori in mobilità o persone single. Grazie alla riduzione dei limiti dimensionali e alla nuova definizione dei parametri di abitabilità, queste unità potranno ora essere regolarmente autorizzate e destinate a uso residenziale, purché conformi ai requisiti tecnici.

Questa misura ha suscitato un ampio dibattito politico: da un lato si riconosce la volontà di andare incontro alle esigenze abitative delle nuove generazioni, dall’altro si temono fenomeni di sfruttamento abitativo e ulteriore compressione degli spazi minimi vitali.

Cambio di destinazione d’uso semplificato

Il decreto prevede la semplificazione del cambio di destinazione d’uso degli immobili, in particolare all’interno della stessa categoria funzionale (es. da ufficio a negozio o da deposito a laboratorio). Questo sarà possibile anche senza l’esecuzione di opere edilizie e, in determinati casi, con procedura agevolata anche quando le opere sono previste.

Il cambiamento di destinazione d’uso, secondo il nuovo testo, rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria se non altera i parametri urbanistici né il carico urbanistico. Il cittadino potrà quindi presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), evitando lunghi iter autorizzativi.

Tolleranze costruttive più ampie

Il Salva Casa ha introdotto nuove tolleranze edilizie che consentono lievi discrepanze tra quanto autorizzato nei progetti e quanto effettivamente realizzato. Le soglie variano in base alla superficie complessiva dell’immobile:

• 6% per immobili con superficie inferiore a 60 m²;
• 5% tra 60 e 100 m²;
• 4% tra 100 e 300 m²;
• 3% tra 300 e 500 m²;
• 2% oltre i 500 m².

Queste tolleranze si applicano solo a elementi costruttivi non essenziali (tramezzi, spessori, allineamenti) e non possono incidere sulle destinazioni d’uso, sui volumi e sulle superfici utili calpestabili. L’obiettivo è evitare che minime difformità causino lunghi contenziosi o blocchino il rilascio dei titoli abilitativi.

Sanatoria per difformità minori

Il Decreto Salva Casa introduce la possibilità di regolarizzare alcune difformità edilizie di modesta entità senza necessità di doppia conformità, purché non impattino in maniera sostanziale su sagoma, volumetria, destinazione d’uso o standard urbanistici. L’assenza dell’obbligo di doppia conformità rappresenta una svolta importante, permettendo di sanare errori storici che non rispondevano più alle norme attuali.

Sono ammesse alla sanatoria le difformità formali, le difformità esecutive non sostanziali e le varianti in corso d’opera non comunicate ma compatibili con le normative vigenti al momento della richiesta.

Interventi in edilizia libera

Tra le semplificazioni più apprezzate figura la possibilità di realizzare opere leggere in edilizia libera, come:

• Vetrate panoramiche amovibili (VEPA);
• Tende a pergola, pergolati e strutture bioclimatiche;
• Schermature solari e coperture leggere.

Questi interventi possono essere effettuati senza permesso di costruire o SCIA, purché siano facilmente amovibili, non alterino la volumetria né la destinazione d’uso e rispettino vincoli paesaggistici o storici eventualmente presenti. La misura incentiva l’uso razionale di balconi, terrazze e cortili, favorendo anche il risparmio energetico estivo.

Fondi per opere pubbliche incompiute

Con l’approvazione dell’emendamento Sblocca Incompiute, i Comuni possono utilizzare le somme derivanti dalla regolarizzazione delle difformità per il completamento o la demolizione delle opere pubbliche incompiute. Si tratta di un intervento strategico che consente di risolvere situazioni stagnanti, recuperando aree urbane abbandonate e rilanciando progetti mai terminati.

Parte dei fondi potrà essere destinata a iniziative di rigenerazione urbana, valorizzazione del patrimonio edilizio e promozione di progetti sociali e culturali. Secondo il MIT, questa misura genererà un impatto positivo sul decoro urbano e sulla coesione sociale nelle aree periferiche.

Modulistica e linee guida aggiornate

Per garantire l’applicazione uniforme del decreto su tutto il territorio nazionale, il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato a gennaio 2025 le Linee guida interpretative e ha aggiornato la modulistica unificata (CILA, SCIA, Permesso di Costruire, Comunicazioni). I Comuni devono recepirle nei rispettivi regolamenti edilizi locali.

È consigliabile per i cittadini rivolgersi allo sportello edilizio del proprio Comune o a un tecnico abilitato per verificare l’idoneità del proprio immobile e la documentazione da presentare in caso di sanatoria, cambio d’uso o nuova richiesta abitabilità.

Fonti: biblus.acca.it, tg24.sky.it, immobiliare.it