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L'amministratore può obbligare il condominio ad eseguire i lavori di ristrutturazione

L'amministratore può costringere un condomino a ristrutturare? Vediamo quali sono i poteri dell'amministratore di condominio e cosa dice il Codice Civile

24-04-2023 (Ultimo aggiornamento 13-10-2023)
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Gli edifici condominiali possono essere una grande fonte di preoccupazione per coloro che li abitano, poiché le riparazioni e le spese possono essere costose e difficili da coordinare. Tuttavia, quando si verificano danni causati da un singolo proprietario esclusivo, l’amministratore può avere il potere di imporre riparazioni all’intero edificio. In questo articolo, esploreremo le leggi e le disposizioni che regolano questa situazione e spiegheremo come gli amministratori condominiali possono prendere decisioni importanti per il bene dell’intero edificio.

Quali poteri ha l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio ha un ruolo fondamentale nella gestione di un condominio, ed è chiamato a svolgere una vasta gamma di compiti e doveri. Tra le sue responsabilità, vi è quella di mediare tra i condomini e risolvere eventuali conflitti che possano sorgere. Inoltre, deve garantire la sicurezza dell’edificio condominiale, valutare quali sono i lavori urgenti da fare e intervenire tempestivamente per evitare che determinate situazioni o condizioni possano peggiorare.

In generale, i doveri principali dell’amministratore di condominio sono tre:

  • far rispettare il regolamento condominiale a tutti i condomini;
  • provvedere ad attuare le delibere assembleari;
  • effettuare la manutenzione dei beni e dei servizi condominiali.

Tuttavia, l’elenco completo dei doveri e delle funzioni dell’amministratore di condominio è consultabile nel Codice Civile, e coinvolge molti aspetti della vita condominiale, dalla gestione delle spese alle norme di igiene e pulizia degli spazi comuni, fino alla gestione delle pratiche relative all’assicurazione dell’edificio. La violazione o la mancata attuazione di uno di questi compiti può comportare la destituzione immediata dal ruolo o, in casi più gravi, anche il risarcimento del danno provocato.

Ma quali sono i poteri dell’amministratore di condominio in relazione ai lavori da effettuare nell’edificio condominiale? In genere, l’amministratore ha il compito di convocare l’assemblea di condominio per discutere delle questioni relative alla manutenzione e ai lavori da effettuare. Tuttavia, anche il singolo condomino può intervenire senza interpellare l’assemblea di condominio quando si pone la necessità di fare lavori urgenti in condominio che possono mettere a rischio parti comuni dell’edificio o l’incolumità dei condomini. In questa circostanza, è necessario che il proprietario dell’immobile comunichi tempestivamente all’amministratore del condominio l’urgenza dei lavori o la propria decisione di procedere immediatamente con tali interventi.

L’amministratore può obbligare il condominio a fare dei lavori in casa?

Secondo le leggi aggiornate del 2023, l’amministratore di condominio non ha il potere di obbligare i proprietari di casa o appartamento a fare determinati lavori. In genere, sono i singoli condomini che decidono se e quando fare lavori in casa o effettuare ristrutturazioni totali. Tuttavia, se un singolo appartamento presenta un rischio o un pericolo per l’edificio condominiale o per terzi, l’amministratore può costringere il proprietario ad intervenire. Inoltre, se i lavori sono stati deliberati dall’assemblea di condominio e approvati a maggioranza, l’amministratore può obbligare il proprietario a effettuarli, anche se questi si rifiuta di farlo.

In sostanza, sebbene l’assemblea di condominio non abbia il potere di prendere decisioni che interferiscano con la proprietà privata dei singoli condomini, come ad esempio obbligare un proprietario a sostituire la propria caldaia o a eseguire specifici lavori all’interno del proprio appartamento, può invece costringere un proprietario a effettuare tali lavori, nel caso in cui siano stati approvati dall’assemblea condominiale.

L’amministratore del condominio ha dunque il potere di obbligare l’intero condominio a eseguire lavori in casa nel caso in cui sia a rischio la sicurezza collettiva, se ad esempio dal terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino provengono infiltrazioni che causano danni alle scale comuni. Anche se il lastrico del terrazzo appartiene a un singolo condomino, l’assemblea condominiale può decidere che lo stesso condomino debba effettuare i lavori di riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali della copertura del terrazzo, poiché il terrazzo condominiale rappresenta l’unica copertura dell’intero edificio condominiale, pur essendo di proprietà esclusiva di un solo condomino.

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