Ordinanza di demolizione: quando decade e come impugnarla?

• Cos'è un'ordinanza di demolizione?
• Quando decade un'ordinanza di demolizione?
• Cosa fare contro un'ordinanza di demolizione?
• Cosa succede se non si rispetta un'ordinanza di demolizione?

L’ordinanza di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi a disposizione della pubblica amministrazione per contrastare gli abusi edilizi, ma non costituisce necessariamente un provvedimento definitivo e inappellabile. Questo atto amministrativo, che intimida molti proprietari immobiliari, è soggetto a precise regole procedurali e temporali che ne possono consentire l’impugnazione. Scopriamo come affrontare un’ordinanza di demolizione e cosa succede se non viene rispettata.

Cos’è un’ordinanza di demolizione?

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L’ordinanza di demolizione è un provvedimento amministrativo emesso da un’autorità pubblica, solitamente il Comune, che impone al proprietario di un immobile o di una sua parte, edificata in modo abusivo, di procedere alla sua demolizione e al ripristino dello stato originario dei luoghi.

Questo atto viene emesso quando vengono accertate violazioni urbanistiche ed edilizie, come costruzioni realizzate:

• senza permesso di costruire;
• in difformità totale o parziale rispetto ai titoli abilitativi;
• in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici;
• in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti;

L’ordinanza di demolizione ha carattere vincolato: una volta accertato l’abuso, l’amministrazione è obbligata a emetterla. Non è soggetta a decadenza temporale e rimane efficace fino all’effettiva demolizione dell’opera abusiva o fino a quando non viene annullata da un giudice o revocata dall’amministrazione stessa.

Quando decade un’ordinanza di demolizione?

Un’ordinanza di demolizione rappresenta un provvedimento amministrativo che non decade automaticamente con il passaggio del tempo. Mantiene la sua validità legale fino alla demolizione dell’opera abusiva o alla sanatoria dell’irregolarità. Solo in circostanze specifiche può essere annullata o modificata, come quando risulta sproporzionata rispetto all’abuso o presenta vizi procedurali. In assenza di revoca o annullamento, l’amministrazione conserva il diritto di esecuzione anche a distanza di anni, rendendo questo strumento particolarmente efficace nel contrasto alle violazioni urbanistiche.

Cosa fare contro un’ordinanza di demolizione?

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Ricevere un’ordinanza di demolizione può sembrare una situazione senza via d’uscita, ma non è necessariamente così. Esistono diverse strategie che possono essere adottate per contestare questo provvedimento o regolarizzare la situazione, purché si agisca con tempestività e competenza.

Quando si riceve un’ordinanza che impone la demolizione entro un termine prestabilito (generalmente 90 giorni), l’ultima cosa da fare è quella di ignorarla sperando in un mancato intervento dell’autorità. Questo approccio è controproducente, poiché l’Amministrazione comunale può procedere alla demolizione autonomamente, addebitandoti tutte le spese relative.

Il principale strumento per contestare la validità di un’ordinanza di demolizione è il ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) competente per la tua area geografica. Questo ricorso deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica dell’ordinanza, un termine perentorio che non può essere superato. Per questa procedura è indispensabile l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto amministrativo o urbanistico.

Le basi su cui può fondarsi un ricorso sono molteplici. Si può contestare l’ordinanza per violazione di legge, quando l’ente ha applicato erroneamente le normative urbanistiche; per eccesso di potere, se il provvedimento presenta contraddizioni, motivazioni insufficienti o disparità di trattamento rispetto a situazioni analoghe; per incompetenza, quando l’atto proviene da un ufficio non autorizzato; o per erroneità dei presupposti, se l’abuso contestato è inesistente o descritto in modo non corrispondente alla realtà.

Va sottolineato che la semplice presentazione del ricorso non blocca automaticamente l’esecuzione della demolizione. Per ottenere questo effetto, è necessario richiedere al Presidente del TAR la sospensione cautelare dell’ordinanza fino alla decisione definitiva sul ricorso. Per avere successo con questa richiesta, dovrai dimostrare sia il fumus boni iuris (la fondatezza apparente delle tue ragioni) sia il periculum in mora (il rischio di un danno grave e irreparabile in caso di esecuzione immediata dell’ordinanza).

Se il giudice accoglie la richiesta di sospensiva, la demolizione rimarrà bloccata fino alla sentenza finale sul ricorso, dandoti il tempo necessario per far valere le tue ragioni o per trovare soluzioni alternative.

Cosa succede se non si rispetta un’ordinanza di demolizione?

Non ottemperare a un’ordinanza di demolizione comporta conseguenze significative sia sul piano amministrativo che economico. Quando l’autorità competente accerta che l’abuso edilizio non è stato rimosso entro il termine stabilito dall’ordinanza (generalmente novanta giorni), scattano sanzioni pecuniarie rilevanti. Secondo quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), queste ammende possono oscillare da 2.000 fino a 20.000 euro, in base alla gravità e all’entità dell’abuso contestato.

Tuttavia, ricevere un’ordinanza di demolizione non significa necessariamente dover procedere alla rimozione dell’opera contestata. È possibile intraprendere la via della regolarizzazione presentando un’apposita istanza di sanatoria per l’abuso edilizio. Questa procedura, tecnicamente denominata “accertamento di conformità“, può seguire diverse strade in base alla tipologia di intervento realizzato.

Le principali opzioni disponibili includono la richiesta di un permesso di costruire in sanatoria (disciplinato dall’articolo 36 del D.P.R. 380/01), la presentazione di una SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, prevista dall’articolo 37 del medesimo decreto) oppure, per interventi di minore entità, una CILA tardiva (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, regolata dall’articolo 6-bis).

È importante evidenziare che il quadro normativo ha subito recenti modifiche con l’introduzione del cosiddetto “decreto Salva Casa” (D.L. 69/2024), convertito nella Legge 105/2024. Questa normativa ha introdotto significative semplificazioni per la regolarizzazione delle parziali difformità edilizie attraverso il nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, che ha superato il principio della doppia conformità precedentemente richiesto. Questa innovazione legislativa rappresenta un’opportunità concreta per regolarizzare situazioni che in passato sarebbero state più difficilmente sanabili.