Come gestire la ripartizione delle spese per il tetto condominiale

• Che cosa dice l'articolo 1123 del codice civile sulla ripartizione delle spese del tetto?
• Quando il tetto è parte comune?
• Come si ripartiscono le spese del tetto in un condominio minimo?
• Come si dividono le spese del tetto se non ci sono le tabelle millesimali?

Quando si parla di spese condominiali, poche questioni generano più dubbi e discussioni di quelle legate al tetto. Chi deve pagare? In che misura? E cosa succede se mancano le tabelle millesimali? La risposta si trova nel cuore del Codice Civile, all’articolo 1123, una norma fondamentale che regola la ripartizione dei costi tra i condomini.

Comprendere cosa prevede davvero questa disposizione – e come si applica nei casi concreti, dal condominio minimo alle proprietà esclusive – è essenziale per evitare contenziosi e gestire al meglio la convivenza condominiale. In questo articolo facciamo chiarezza su diritti, doveri e criteri di suddivisione delle spese, con un focus particolare sul tetto e tutte le sue implicazioni.

Che cosa dice l’articolo 1123 del codice civile sulla ripartizione delle spese del tetto?

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L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce i criteri fondamentali per la ripartizione delle spese condominiali, includendo quelle relative al tetto. Secondo la norma, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Per quanto riguarda specificamente il tetto, il secondo comma dell’articolo 1123 precisa che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il tetto viene considerato un elemento che serve tutti i condomini nella stessa misura, in quanto protegge l’intero edificio dalle intemperie.

Quando il tetto è parte comune?

Il tetto è considerato parte comune del condominio nella stragrande maggioranza dei casi, in base all’articolo 1117 del Codice Civile che elenca le parti comuni dell’edificio. La norma include espressamente “il tetto” tra gli elementi che si presumono comuni, salvo prova contraria risultante dal titolo.

La presunzione di comunione del tetto opera automaticamente e può essere superata solo da specifiche clausole nel regolamento contrattuale o nell’atto di acquisto che attribuiscano la proprietà esclusiva del tetto a uno specifico condomino.

Anche nei casi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un condomino, questo non esclude necessariamente la natura comune della struttura portante del tetto sottostante. La distinzione è importante perché influisce sulla ripartizione delle spese: mentre il proprietario del lastrico sostiene integralmente i costi di manutenzione della pavimentazione e degli elementi di sua proprietà esclusiva, le spese per la struttura portante comune vengono ripartite tra tutti i condomini.

Il tetto mantiene la sua natura di parte comune anche quando uno o più condomini abbiano installato elementi accessori come antenne, impianti di condizionamento o pannelli solari, purché tali installazioni siano state autorizzate dall’assemblea e non alterino la destinazione comune dell’elemento strutturale.

Come si ripartiscono le spese del tetto in un condominio minimo?

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Nel condominio minimo, formato da massimo otto condomini, la ripartizione delle spese del tetto segue principi particolari, pur mantenendo come riferimento le norme generali del Codice Civile. L’articolo 1131 stabilisce che nei condomini con non più di otto unità immobiliari non è obbligatoria la nomina dell’amministratore, semplificando così la gestione.

La ripartizione delle spese avviene normalmente in base ai millesimi di proprietà, se presenti, oppure secondo il valore delle singole unità immobiliari. Nel condominio minimo è più frequente che non esistano tabelle millesimali formalmente approvate, rendendo necessario il ricorso a criteri alternativi di ripartizione.

Una caratteristica peculiare del condominio minimo è la possibilità di gestire le decisioni in modo più informale. Le spese per il tetto possono essere deliberate anche senza assemblea formale, purché entrambi i condomini siano d’accordo. Tuttavia, in caso di disaccordo, sarà necessario seguire le procedure ordinarie previste dal Codice Civile.

Nel caso di condominio formato da sole due unità immobiliari, se non diversamente stabilito, la ripartizione avviene generalmente al 50% per ciascun condomino, salvo che le unità abbiano dimensioni o valori significativamente diversi.

Come si dividono le spese del tetto se non ci sono le tabelle millesimali?

L’assenza di tabelle millesimali non impedisce la ripartizione delle spese condominiali, ma rende necessario il ricorso a criteri alternativi previsti dalla legge. In base all’articolo 1123 del Codice Civile, quando mancano le tabelle millesimali, le spese vengono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.

Il valore della proprietà viene determinato principalmente in base alla superficie delle singole unità immobiliari, considerando anche altri fattori come la posizione nell’edificio, l’esposizione, lo stato di conservazione e la destinazione d’uso.

In assenza di tabelle millesimali approvate dall’assemblea, ogni condomino ha il diritto di richiedere la loro redazione in qualsiasi momento. La formazione delle tabelle millesimali richiede l’unanimità dei consensi quando viene effettuata per la prima volta, mentre per la loro modifica è sufficiente l’unanimità solo se comportano una variazione superiore al 20% dell’originaria partecipazione di almeno un condomino.

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