Cosa contiene la riforma del Testo Unico Edilizia e perché sono interessati anche i cittadini

• Perché questa riforma interessa anche te
• Le novità più importanti per chi possiede casa
• La questione delle difformità edilizie e degli abusi storici
• Come cambierà la gestione dello stato legittimo dell'immobile
• Rigenerazione urbana e incentivi per l'efficienza energetica
• I tempi della riforma e l'iter legislativo
• Questa riforma ti semplificherà davvero la vita?

Se stai pensando di ristrutturare casa, regolarizzare piccole difformità o semplicemente capire meglio quali interventi puoi fare sul tuo immobile, questa riforma ti riguarda da vicino. Il Testo Unico Edilizia sta per essere completamente rivisto attraverso un disegno di legge che promette di semplificare le procedure e rendere più chiare le regole per costruire e modificare gli edifici. Non si tratta solo di tecnicismi per addetti ai lavori: le novità impatteranno direttamente sulla vita di chi possiede o vuole comprare casa, su chi deve ottenere permessi edilizi e su chi si trova ad affrontare piccole irregolarità edilizie.

Il Ministero delle Infrastrutture ha preparato una bozza che dovrebbe approdare presto in Consiglio dei Ministri, con l’obiettivo di mettere ordine in una normativa diventata nel tempo frammentaria e spesso contraddittoria. L’idea di fondo è chiara: creare regole uniformi su tutto il territorio nazionale, digitalizzare completamente i procedimenti e introdurre strumenti concreti per gestire le difformità edilizie, comprese quelle più datate.

Perché questa riforma interessa anche te

Potresti chiederti: “Ma io che non sono un professionista del settore, perché dovrei interessarmi a questa riforma?” La risposta è semplice. Ogni volta che devi presentare una pratica edilizia, richiedere un’agibilità, fare un cambio di destinazione d’uso o verificare lo stato legittimo della tua casa per una compravendita, ti scontri con la burocrazia edilizia. E questa riforma vuole proprio rendere tutto questo più semplice e veloce.

La nuova normativa introduce i Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), che garantiranno standard minimi uniformi in tutta Italia. Questo significa che, indipendentemente dalla Regione o dal Comune in cui ti trovi, le regole di base saranno le stesse. Non più interpretazioni diverse da un ufficio tecnico all’altro, ma criteri chiari e condivisi.

Un altro aspetto fondamentale riguarda la digitalizzazione dei procedimenti edilizi. Immagina di poter presentare tutte le tue richieste online, attraverso un unico portale, senza dover correre da un ufficio all’altro per recuperare documenti che la Pubblica Amministrazione dovrebbe già avere. La riforma prevede proprio questo: un sistema completamente digitale con un’anagrafe degli edifici e un fascicolo digitale per ogni costruzione, dove saranno tracciati tutti gli interventi e le autorizzazioni nel tempo.

Le novità più importanti per chi possiede casa

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La riforma si concentra su diversi aspetti che toccano direttamente la vita quotidiana di chi possiede un immobile. Partiamo dalla riclassificazione degli interventi edilizi: le attuali categorie (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, ristrutturazione) saranno riviste per eliminare le ambiguità che spesso creano dubbi e contenziosi. La nuova classificazione distinguerà gli interventi in base al loro reale impatto urbanistico ed edilizio, rendendo più immediato capire quale tipo di autorizzazione serve.

Per quanto riguarda i titoli abilitativi – Permesso di Costruire, SCIA, CILA – verranno razionalizzati secondo criteri di proporzionalità. Questo vuol dire che interventi semplici richiederanno procedure semplici, mentre quelli più complessi manterranno controlli adeguati. Si punta molto su auto-certificazione e silenzio-assenso per velocizzare l’iter delle pratiche meno rilevanti.

Un tema che interessa moltissimi proprietari è quello della certificazione di agibilità. La riforma prevede di semplificare modalità, tempi e documentazione necessaria per ottenerla. Anche i cambi di destinazione d’uso diventeranno più agevoli: se il cambio avviene tra destinazioni considerate omogenee (ad esempio da un ufficio a un altro tipo di attività terziaria), e senza opere strutturali significative, le procedure saranno molto più snelle.

La questione delle difformità edilizie e degli abusi storici

Uno degli aspetti più delicati e attesi della riforma riguarda le difformità edilizie. Molti immobili presentano piccole irregolarità, spesso ereditate da interventi fatti decenni fa, che oggi rendono complicate le compravendite o gli interventi di ristrutturazione. La nuova normativa prevede una classificazione nazionale delle difformità, con soglie oggettive e misurabili che permetteranno di distinguere tra irregolarità gravi e tolleranze costruttive accettabili.

Il punto più rilevante riguarda il superamento della doppia conformità nelle procedure di sanatoria. Attualmente, per regolarizzare un abuso è necessario dimostrare che l’intervento era conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione, sia a quelle attuali. Questo requisito rende praticamente impossibile sanare molte difformità, soprattutto quelle più datate. La riforma vuole modificare questo meccanismo, aprendo la strada alla regolarizzazione degli abusi realizzati prima del 6 agosto 1967, una data storica per l’urbanistica italiana che precede l’introduzione della licenza edilizia obbligatoria.

Questo non significa un condono generalizzato, ma la possibilità di gestire con maggiore flessibilità situazioni complesse, applicando sanzioni proporzionate alla gravità della difformità. Per le irregolarità in zona sismica, saranno previste procedure specifiche che, se le difformità non compromettono la stabilità strutturale, permetteranno la regolarizzazione anche condizionandola a interventi di messa in sicurezza.

Come cambierà la gestione dello stato legittimo dell’immobile

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Quando compri o vendi casa, uno degli aspetti più complicati è dimostrare lo stato legittimo dell’immobile, cioè provare che tutto quello che è stato costruito o modificato nel tempo è conforme alle autorizzazioni ottenute. Oggi questo richiede spesso una vera e propria ricerca archeologica tra vecchi permessi, concessioni e condoni successivi.

La riforma vuole semplificare radicalmente questa procedura: la conformità edilizia dovrà basarsi sul titolo abilitativo più recente, inclusi quelli formatisi per silenzio-assenso. Questo significa tutelare chi ha acquistato in buona fede, facendo affidamento su autorizzazioni regolari, senza doversi preoccupare di ricostruire decenni di storia edilizia dell’immobile.

Rigenerazione urbana e incentivi per l’efficienza energetica

La riforma guarda anche al futuro, promuovendo il recupero del patrimonio edilizio esistente e la rigenerazione urbana. Verranno introdotte deroghe ai limiti di altezza e distanza (nel rispetto delle norme del Codice Civile) per favorire interventi di riqualificazione. Le Regioni potranno riconoscere premialità volumetriche a chi demolisce opere incongrue e migliora la qualità urbana ed energetica degli edifici.

Anche il sistema degli oneri di urbanizzazione sarà rivisto per incentivare gli interventi di recupero, con l’idea di non penalizzare chi investe nella riqualificazione rispetto a chi costruisce nuovo. L’efficientamento energetico degli edifici sarà uno degli obiettivi prioritari, in linea con le direttive europee sulla sostenibilità.

I tempi della riforma e l’iter legislativo

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Il disegno di legge delega dovrebbe arrivare in Consiglio dei Ministri nelle prossime settimane. Successivamente potrebbe essere abbinato a una proposta simile presentata da Forza Italia per acquisire il via libera del Parlamento. Una volta approvata la legge delega, il Governo avrà 18 mesi per emanare il nuovo Testo Unico Edilizia, dopo aver raccolto i pareri del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, della Conferenza Unificata, del Consiglio di Stato e delle Commissioni parlamentari competenti.

Il Ministro Salvini aveva annunciato questa riforma già nel 2023, avviando una consultazione con ordini professionali e associazioni di categoria. Nel frattempo, alcune delle semplificazioni previste sono state anticipate con il Decreto Salva Casa del 2024, che ha introdotto modifiche puntuali su temi come le tolleranze costruttive e i cambi di destinazione d’uso. La riforma complessiva del Testo Unico rappresenta però un intervento molto più ampio e strutturale.

Questa riforma ti semplificherà davvero la vita?

La risposta dipenderà molto dall’attuazione concreta delle norme. Sulla carta, gli obiettivi sono chiari: meno burocrazia, procedure più veloci, regole uniformi e la possibilità di gestire in modo più razionale le difformità edilizie. Per te proprietario di casa, questo dovrebbe tradursi in minor tempo e costi per ottenere autorizzazioni, maggiore chiarezza su cosa puoi o non puoi fare sul tuo immobile, e la possibilità di regolarizzare situazioni che oggi sono bloccate.

La digitalizzazione completa dei procedimenti, se ben implementata, potrebbe davvero rivoluzionare il rapporto tra cittadini e Pubblica Amministrazione in ambito edilizio. Avere un fascicolo digitale dell’immobile accessibile online, con tutta la storia delle autorizzazioni e degli interventi, renderebbe molto più semplici le compravendite e gli interventi successivi.

Resta da vedere come Regioni e Comuni recepiranno le nuove norme e quanto tempo ci vorrà per vedere risultati concreti nella gestione quotidiana delle pratiche edilizie. L’esperienza insegna che le riforme sulla carta possono essere eccellenti, ma la vera prova sarà nell’applicazione pratica da parte degli uffici tecnici comunali.