Sanare un abuso edilizio dopo 20 anni: guida completa

• Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?
• Quando un abuso edilizio può essere sanato?
• Come sanare un abuso edilizio di 20 anni fa?
• Quando gli abusi edilizi cadono in prescrizione?

Hai scoperto un vecchio abuso edilizio su un immobile di tua proprietà o che stai per acquistare? Ti stai chiedendo se, dopo tanti anni, sia ancora possibile regolarizzare la situazione? In questa guida troverai spiegato in modo chiaro e semplice cosa si intende per abuso edilizio, quali conseguenze comporta, quando è possibile sanarlo e quali strumenti offre la legge, anche dopo decenni.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Shutterstock

L’abuso edilizio costituisce sempre un reato che comporta conseguenze rilevanti dal punto di vista giuridico e patrimoniale. Quando viene accertato un abuso, il sistema normativo prevede due principali conseguenze: la condanna penale e la demolizione della struttura realizzata illegalmente.

Il procedimento giudiziario deve concludersi entro un termine di cinque anni dall’avvio; superato questo periodo, interviene la prescrizione e il processo si estingue. La responsabilità ricade principalmente sul proprietario dell’immobile al momento della realizzazione dell’abuso. Chi acquista successivamente l’immobile non è considerato responsabile, a meno che non venga dimostrato il suo coinvolgimento nella realizzazione delle irregolarità.

È possibile evitare la condanna penale attraverso la richiesta di sanatoria, seguita dal rilascio del permesso per opere che rispettino la cosiddetta doppia conformità urbanistica ed edilizia. La regolarizzazione è necessaria indipendentemente dall’entità dell’abuso, che si tratti dell’intero edificio o di una sua piccola porzione.

In alcuni casi specifici, è possibile regolarizzare la situazione mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria, ma questa possibilità non è sempre prevista dalla normativa.

Il Testo Unico all’articolo 44 stabilisce diverse sanzioni in base alla gravità dell’abuso: si va da semplici ammende fino a 10.329 euro per violazioni minori, fino all’arresto fino a due anni e ammende tra 5.164 e 51.645 euro per lavori eseguiti in totale difformità o in assenza dei permessi richiesti. Sanzioni ancora più severe sono previste per la lottizzazione abusiva e per interventi in zone sottoposte a vincoli speciali.

Nei casi più gravi, il giudice può disporre la confisca dei terreni e delle opere abusive, che diventano così patrimonio del Comune di riferimento.

Quando un abuso edilizio può essere sanato?

Shutterstock

Gli abusi edilizi sanabili rappresentano quelle violazioni delle normative urbanistiche ed edilizie che, pur essendo irregolari, non sono in contrasto con il piano regolatore comunale e possono essere regolarizzati attraverso specifiche procedure amministrative.

Tra le situazioni più comuni che permettono una sanatoria troviamo la manutenzione straordinaria non autorizzata, purché si tratti di interventi di modesta entità che non abbiano alterato la sagoma dell’edificio. Anche l’ampliamento della superficie abitabile realizzato senza i dovuti permessi può essere regolarizzato, a condizione che il lotto disponga ancora di capacità edificatoria residua.

Le opere di urbanizzazione come la creazione di parcheggi, la pavimentazione di cortili o la costruzione di recinzioni possono essere sanate se eseguite in zone non classificate ad alto rischio o in aree già urbanizzate. Similmente, opere di modesta entità come muretti a secco, baracche o verande possono ottenere la sanatoria se l’area interessata non è sottoposta a particolari vincoli paesaggistici o ambientali.

Anche le modifiche agli infissi e alle facciate esterne di un edificio possono essere regolarizzate quando non hanno alterato significativamente l’aspetto estetico dell’immobile e non contrastano con le normative applicabili.

Interventi come l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia in legno su terrazzo o in giardino, o l’apertura di una porta rientrano generalmente tra gli abusi sanabili.

È importante sottolineare che la normativa prevede una certa tolleranza per gli abusi di lieve entità che non modificano la planimetria dell’immobile, stabilendo una soglia di accettabilità del 2% rispetto alle misure originali.

Come sanare un abuso edilizio di 20 anni fa?

Shutterstock

La regolarizzazione di un abuso edilizio risalente a diversi anni fa può avvenire attraverso due principali strumenti normativi: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio rappresenta una misura straordinaria, disciplinata da leggi speciali, che consente di regolarizzare costruzioni o opere eseguite illegalmente entro una data specifica e che soddisfino determinati requisiti stabiliti dalla normativa. Per accedere al condono è necessario seguire un preciso iter burocratico, presentando tutta la documentazione richiesta ed ottenendo le necessarie autorizzazioni nei termini prestabiliti dalla legge.

La sanatoria edilizia, invece, costituisce una procedura ordinaria che permette di regolarizzare gli abusi attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria. La domanda di sanatoria deve essere inoltrata all’ufficio comunale competente entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso, mediante un’istanza tecnica predisposta da un professionista abilitato. L’amministrazione comunale esaminerà la richiesta entro 60 giorni dalla presentazione.

Tradizionalmente, per ottenere la sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, era necessario rispettare il principio della doppia conformità, come previsto dall’articolo 36 del D.P.R. 380/01. Questo significa che l’abuso doveva essere conforme sia alle normative vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria.

Recentemente, con l’introduzione del cosiddetto decreto Salva Casa (Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024), sono state apportate significative modifiche alla disciplina. In particolare, l’art. 36-bis del D.P.R. 380/01 ha superato il requisito della doppia conformità per le piccole difformità e le variazioni essenziali. Secondo questa nuova disposizione, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare tali violazioni presentando un permesso di costruire in sanatoria o una SCIA in sanatoria, a condizione che l’intervento rispetti:

• la conformità alle normative edilizie vigenti al momento dell’esecuzione dei lavori;
• la conformità alle normative urbanistiche in vigore al momento della presentazione della domanda.

Quando gli abusi edilizi cadono in prescrizione?

Shutterstock

Come tutti i reati previsti dall’ordinamento giuridico, anche gli abusi edilizi sono soggetti all’istituto della prescrizione, che determina l’estinzione della perseguibilità penale dopo il decorso di un determinato periodo di tempo. La durata di questo termine dipende dalla tipologia di abuso e dalla sua gravità.

Per quanto riguarda specificamente il reato di abuso edilizio, la normativa stabilisce termini prescrittivi ben definiti. In assenza di atti interruttivi, il reato si prescrive dopo 4 anni dal momento in cui l’illecito è stato commesso. Questo significa che, trascorso tale periodo senza che vi siano state iniziative da parte dell’autorità giudiziaria, l’abuso non è più penalmente perseguibile.

La situazione cambia quando intervengono atti interruttivi della prescrizione, come ad esempio un decreto di citazione a giudizio. In questi casi, il termine prescrizionale si estende a 5 anni e inizia a decorrere nuovamente dal momento dell’accertamento dell’abuso, dell’eventuale sequestro del bene o, in mancanza di tali interventi, dalla sentenza di primo grado.

È importante sottolineare che la prescrizione riguarda esclusivamente gli aspetti penali dell’abuso edilizio, mentre permangono le conseguenze amministrative, inclusa la possibilità che venga ordinata la demolizione della struttura abusiva.