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Ristrutturare casa in affitto: condizioni e regole

Cosa fare quando in una casa in affitto occorre eseguire lavori straordinari? Come gestire le spese e cosa dice la Legge? Ecco tutte le risposte

16-03-2021 (Ultimo aggiornamento 15-06-2021)
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Spesso chi vive in affitto ha il bisogno di eseguire lavori di ristrutturazione nell’abitazione: ma come si gestiscono? Chi deve sostenere le spese e chi ha diritto ad eventuali detrazioni? Queste sono solo alcune delle domande che affiorano in questi casi sia nella mente del locatore che del locatario. Certo, quando non si ha a che fare con un’abitazione di proprietà le cose si complicano, ma niente paura, affrontiamo ciascun punto e vediamo come comportarsi durante la ristrutturazione di una casa in affitto.

Lavori di ristrutturazione: come gestire le spese

Uno degli aspetti più importanti quando si parla di ristrutturazione è legato alla gestione delle spese. In questo caso, la prima cosa da fare è valutare quale tipo di intervento sia necessario effettuare sull’immobile. Secondo l’articolo 1567 del Codice Civile l’ultima parola spetta al proprietario della casa, cioè il locatore. Lui decide quali sono gli interventi più urgenti, complessi e importanti da effettuare e si fa carico delle spese.

Ma attenzione, questo avviene solo quando si parla di interventi straordinari, che garantiscono stabilità e sicurezza all’immobile e ne evitano il degrado. Tra i lavori di manutenzione straordinaria troviamo, per esempio, la sostituzione degli infissi, il rifacimento del pavimento, la sostituzione e messa a norma degli impianti, sostituzione della caldaia e così via. Mentre l’inquilino, quindi il locatario, si prende carico delle spese per i lavori di manutenzione ordinaria. Tra questi troviamo le piccole riparazioni, la manutenzione della caldaia e di tutti gli impianti, la tinteggiatura delle pareti, la manutenzione degli infissi e così via.

Per non sbagliare occorre sempre fare riferimento alla “Tabella degli oneri accessori” che contiene tutte le linee guida per la ripartizione dei lavori. La tabella è stata registrata presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, n. 8455/3 del 30 aprile 2014; è realizzata da diversi organi in accordo tra loro: Sunia, Confedilizia, Sicet e Uniat. Queste tabelle devono essere recepite anche all’interno del regolamento condominiale in modo che, nel caso di interventi da effettuare nel plesso, si sappia già come ripartire decisioni e spese.

La Corte di Cassazione (sentenza n.6.158 del 20 giugno 1998) ha chiarito che locatore e locatario possono decidere come dividersi i lavori e le spese anche quando si parla di interventi straordinari, tuttavia tale decisione rischia di provocare delle dispute ed è quindi sempre meglio affidarsi a ciò che dice la Legge. Un’alternativa è mettere per iscritto questo tipo di decisioni all’interno del contratto di locazione, stabilendo in anticipo quali sono spese per il locatario e per il locatore.

Lavori urgenti: cosa fare

Nel caso in cui sia necessario eseguire dei lavori urgenti, che non sono semplici migliorie dell’abitazione ma veri e propri interventi che consentono all’inquilino di vivere in sicurezza e serenità tra le mura domestiche, allora dovrà essere il proprietario a eseguire tutti i lavori straordinari del caso, quelli di natura minore invece spettano al locatario. Il riferimento normativo si trova negli articoli 1576 e 1577 del Codice Civile.

Se l’immobile ha bisogno di lavori urgenti che non sono a carico del locatario, quest’ultimo deve subito darne comunicazione al locatore, che deve impegnarsi a farli il prima possibile. In alternativa, il locatario può eseguire i lavori più urgenti (se il locatore non può) e avere però il rimborso da parte del proprietario della casa. Si parla di tali eventualità quando, per esempio, ci sono delle infiltrazioni d’acqua nel tetto che provocano muffa o allagamenti della casa, quando la caldaia è vecchia, non funziona e deve essere assolutamente sostituita, quando una finestra è rotta e deve essere acquistata e installata una nuova e così via.

Detrazioni per ristrutturazione: come fare?

Nella Legge di Bilancio 2021 troviamo numerosi Bonus Casa pensati per diversi scopri. Tra questi spicca anche il Bonus Ristrutturazione 2021. Secondo la Legge, i lavori straordinari, quindi quelli attinenti al bonus sono a carico del proprietario dell’immobile e quindi sarà lui a sostenerne le spese e sfruttare le agevolazioni disponibili.

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