Cos'è la sopraelevazione condominiale e quando si può fare?

• Cos’è la sopraelevanzione condominiale
• Quando il proprietario dell’ultimo piano può effettuare la sopraelevazione
• Quando il condominio può effettuare la sopraelevazione
• Quando si può fare una sopraelevazione?
• Quando non si può fare una sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione condominiale è un intervento sempre più diffuso nelle città italiane, perché consente di ottenere nuovi spazi abitativi all’ultimo piano di un edificio, senza consumare ulteriore suolo. Si tratta però di un’operazione complessa, che richiede, non solo il rispetto delle norme urbanistiche e strutturali, ma anche una valutazione attenta delle condizioni dell’immobile e dei diritti dei singoli condomini. In questo articolo, analizzeremo nel dettaglio cos’è una sopraelevazione, quando è possibile realizzarla, quali sono gli adempimenti tecnici e amministrativi necessari e come affrontare eventuali opposizioni. Il tutto con uno sguardo professionale, per aiutarti a comprendere l’intervento dal punto di vista tecnico, grazie all’esperienza diretta maturata sul campo come ingegnere civile.

Cos’è la sopraelevanzione condominiale

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Con “sopraelevazione condominiale” ci si riferisce ad uno specifico intervento edilizio, quello che permette di costruire un nuovo piano sul tetto o sulla terrazza di un edificio che ospita un condominio. Si tratta di un’opportunità pensata per chi, per esempio, possiede una terrazza di proprietà all’ultimo piano di un condominio e vuole costruire una ulteriore stanza da adibire a studio, palestra o addirittura in cui progettare una cucina.

Se il nuovo piano viene costruito dal singolo proprietario si parla di diritto di sopraelevazione, ovvero la facoltà riconosciuta, in ambito condominiale, al proprietario dell’ultimo piano di un edificio o al titolare del lastrico solare di costruire il nuovo piano a condizione che siano rispettati determinati vincoli tecnici, urbanistici e legali.

Quando il proprietario dell’ultimo piano può effettuare la sopraelevazione

La sopraelevazione condominiale può essere effettuata sia da tutto il condominio, se per esempio la terrazza è uno spazio comune, che dal singolo proprietario.

In quest’ultimo caso la nuova costruzione deve avere specifici requisiti:

• non deve compromettere la stabilità dell’edificio
• non deve rovinare il decoro architettonico
• deve rispettare i diritti degli altri condomini, che possono opporsi solo in presenza di motivi validi

Inoltre, il proprietario dell’ultimo piano potrebbe dover indennizzare gli altri condomini per la perdita di valore subita dalle loro proprietà. Per esempio, questo accade se i condomini subiscono una perdita di luce naturale nei loro appartamenti. Tale indennità è calcolata in base ai millesimi.

Quando il condominio può effettuare la sopraelevazione

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Esiste anche la possibilità che l’intero condominio decida di sopraelevare, ad esempio per ricavare nuovi appartamenti da vendere o affittare usando, eventualmente, i ricavi per finanziare lavori di ristrutturazione in condominio oppure si potrebbe fare per creare nuovi spazi comuni come una zona relax, un solario o una pratica zona lavanderia utilizzabile da tutti.

Se è l’intervento viene effettuato nello spazio comune occorre la delibera approvata con maggioranza qualificata (art. 1136 c.c.) che viene effettuata durante l’assemblea di condominio annuale convocata dall’amministratore di condominio. Inoltre, i proventi e le spese si devono ripartire secondo i millesimi oppure si possono chiudere anche accordi specifici. Per esempio, un condomino potrebbe non voler usufruire dello spazio e non pagarlo, ma ogni caso si deve valutare come singolo.

Facciamo un esempio pratico: un edificio di sei appartamenti, il condominio ha deciso di costruire due nuove unità sul tetto. I proventi della vendita sono stati utilizzati per rifare la facciata e l’ascensore senza aumentare le spese condominiali per cui tutti ne hanno tratto beneficio e quindi hanno partecipato in modo equo alle spese.

Quando si può fare una sopraelevazione?

La sopraelevazione è legittima solo in presenza di determinate condizioni tecniche, legali e urbanistiche. I requisiti sono i seguenti.

• Stabilità dell’edificio: il palazzo deve poter reggere il nuovo carico Serve una perizia tecnica che confermi la sicurezza statica della costruzione, verificando fondamenta, materiali e struttura portante.
• Assenza di divieti regolamentari: accertandosi che il regolamento condominiale non vieti espressamente la sopraelevazione. In tal caso, il divieto prevale.
• Rispettare le distanze legali previste dal Codice Civile e Regolamenti Locali, come la distanza tra edifici, altezza massima consentita nella zona e volume edificabile residuo
• Autorizzazioni amministrative tra cui il permesso di costruire dal Comune, eventuali pareri della Soprintendenza, se l’edificio è vincolato, comunicazione al condominio e ai vicini, se l’intervento incide sulle parti comuni

Quando non si può fare una sopraelevazione in condominio?

Anche quando sembrano esserci tutti i requisiti, alcuni ostacoli possono impedire la sopraelevazione. Innanzitutto bisogna stare molto attenti se l’edificio si trova in zone con vincoli urbanistici oppure se non si può predisporre un accesso indipendente al nuovo piano. Inoltre, alcuni condomini possono opporsi e in questo caso occorre valutare caso per caso. Un altro caso può essere la presenza di eventuali irregolarità pregresse nel condominio che bloccano questo e futuri interventi.

In ogni caso è fondamentale richiedere l’assistenza di un esperto, come un ingegnere specializzato in questo campo, che possa seguire tutta la pratica e gestire le fasi dell’intervento edilizio.