Compravendita immobiliare: fasi, obblighi, nullità e costi

Una compravendita immobiliare consiste in un contratto che definisce l’acquisto di un immobile. Si tratta di un atto pubblico che si stipula davanti ad un notaio e che presenta diverse fasi. Vediamole nello specifico.

• Compravendita immobiliare: la proposta di acquisto e il contratto preliminare
• Atto di compravendita immobiliare: il rogito
• Compravendita immobiliare: la nullità dell’atto
• Tassazione compravendita immobili: come si dividono le spese

Compravendita immobiliare: la proposta di acquisto e il contratto preliminare

Le fasi di una compravendita immobiliare sono tre: la proposta di acquisto, il preliminare e l’atto di compravendita. La prima impegna solo l’acquirente del bene considerato. Questo in genere è tenuto a versare una somma a titolo di caparra. Durante questa fase il venditore non è ancora vincolato e può decidere anche di guardarsi intorno per valutare altre offerte, a meno che non accetti la proposta. In tal caso si passa allo step successivo: il contratto preliminare di compravendita immobiliare, che difatti impegna definitivamente le parti coinvolte per la conclusione dell’acquisto.

 

Secondo quanto prevede la procedura di compravendita degli immobili, tale contratto deve essere registrato entro venti giorni dalla sua stipula. Per registrarlo, bisogna pagare:

• Imposta di registro: del valore di 200 €.
• Imposta di bollo: pari a 16 € per ogni 4 facciate o ogni 100 righe.

 

Quando stipulato con atto notarile, viene registrato per mano dello stesso notaio entro trenta giorni. Attenzione però: se il contratto risulta registrato ma non trascritto, il venditore ha la facoltà di vendere l’immobile ad un altro acquirente e il contraente (l’acquirente con cui si è stipulato il contratto) può eventualmente richiedere solo un risarcimento danni.

Atto di compravendita immobiliare: il rogito

Superate le due fasi preliminari si passa al contratto definitivo, detto anche “rogito”. È qui che avviene il trasferimento della proprietà all’acquirente. Per la sottoscrizione dell’atto si tiene conto dei seguenti elementi: l’identità di chi lo sottoscrive, la presenza di eventuali ipoteche, il regime fiscale in vigore, il controllo della prestazione energetica e la verifica dei metodi di pagamento, che devono essere tracciabili e in conformità con le norme di antiriciclaggio.

 

Con il contratto di compravendita immobiliare scattano (anche per la compravendita di immobili tra padre e figlio) degli obblighi specifici, quali:

• Pagamento del prezzo pattuito: con l’acquirente che è tenuto a rispettare la cifra.
• Obbligo di consegna della cosa: con il venditore che è tenuto a rilasciare il bene al compratore.
• Garanzia per vizi: con il venditore che è tenuto a garantire che l’immobile ceduto sia privo di vizi che, eventualmente, ne riducono il valore o lo rendono inidoneo all’uso.
• Garanzia per l’evizione: con il venditore che è tenuto a dichiarare di essere pieno proprietario del bene stesso, così da tenere l’acquirente al sicuro da eventuali pretese di terzi.

 

Per evitare brutte sorprese, gli acquirenti possono stipulare un’assicurazione sulla compravendita di immobili. Si tratta di una polizza che permette a chi acquista un dato bene di tutelarsi da problematiche che gli possono impedire di godere della proprietà acquisita.

Compravendita immobiliare: la nullità dell’atto

Come ogni contratto, anche quello di compravendita immobiliare tra privati può essere viziato da nullità. In particolare, ecco quali sono le cause di nullità del contratto di compravendita immobiliare:

• Contrarietà alle norme imperative.
• Mancanza di uno dei requisiti indispensabili: come mancanza dell’accordo, inesistenza dell’oggetto, mancanza di causa o di forma.
• Illiceità comune ad entrambe le parti coinvolte.
• Impossibilità, illiceità o indeterminatezza dell’oggetto.
• Contratto stipulato in frode alla legge.

Tassazione compravendita immobili: come si dividono le spese

Per quanto riguarda i costi di un’operazione del genere, spesso la prima domanda che ci si pone è: nella compravendita immobiliare chi paga il notaio? Ebbene, secondo quanto stabilisce la legge le spese necessarie per il contratto (così come le spese accessorie, come appunto quelle notarili) sono a carico dell’acquirente. Le parti coinvolte però possono anche scegliere diversamente, pattuendo una ripartizione dei costi. Allo stesso modo non mancano, nella compravendita immobiliare, spese a carico del venditore. Queste spese sono relative perlopiù alla regolarizzazione del bene. Ci si riferisce, insomma, a costi riguardo eventuali correzioni di planimetrie catastali, presentazione di documentazioni mancanti, dichiarazioni di successione, trascrizioni tacite di eredità, etc.

 

Detto questo, i costi del notaio per una compravendita immobiliare – intesi come onorario – in genere oscillano tra i 1.500 e i 2.000 €. A questi vanno aggiunte poi diverse imposte. Per legge, tra l’altro, i notai hanno il dovere di fornire un preventivo ai clienti che fanno richiesta di una prestazione. Proprio per questo motivo su PG Casa potresti approfittarne per contattare i professionisti della tua zona e fare un confronto sulle spese. Di seguito, intanto, trovi una panoramica generale sulle imposte, che cambiano in base al tipo di compravendita: se tra privato o se tra privato e impresa.

 

Imposte per privati e imprese	Costi/percentuale
Imposta catastale (privati)	50 €
Imposta catastale (impresa)	200 €
Imposta ipotecaria (privati)	50 €
Imposta ipotecaria (impresa)	200 €
Imposta di registro prima casa (privati)	2% rispetto al valore catastale immobile
Imposta di registro seconda casa (privati)	9% rispetto al valore catastale immobile
Imposta di registro (impresa)	200 €
IVA prima casa (impresa)	4% del prezzo totale immobile
IVA seconda casa (impresa)	10% del prezzo totale immobile
IVA abitazione di lusso (impresa)	22% del prezzo totale immobile