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Surroga del mutuo: cos’è, chi può accedervi e quanto costa

La surroga del mutuo è una procedura che consente di trasferire il proprio mutuo dall’istituto di credito originario ad un nuovo gruppo bancario; essa consente al mutuatario di beneficiare delle condizioni più vantaggiose offerte dalla nuova banca, senza dover estinguere l’ipoteca stipulata con la prima banca. La surrogazione permette infatti di cambiare i parametri del mutuo, come la durata o il tasso, lasciando inalterato l’importo del debito rimanente, e senza dover pagare oneri o costi aggiuntivi.

Che cos’è la surroga del mutuo

La surrogazione o anche portabilità del mutuo, è una procedura introdotta in Italia dalla legge n.40 del 2007, ossia la cosiddetta Legge Bersani. Essa consiste nel trasferimento del mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro, al fine di concordare condizioni più favorevoli per il mutuatario; di fatto, la surroga consente di effettuare il trasferimento del mutuo senza dover cancellare la vecchia ipoteca presso il primo istituto di credito, e non prevede alcun costo per il richiedente.

 

In effetti, la surrogazione dell’ipoteca è sempre esistita (così come previsto dall’art. 1202 del Codice Civile), ma grazie al Decreto Bersani è stata introdotta l’esenzione di tutte le spese e pratiche burocratiche a carico del mutuatario: il trasferimento, infatti, non prevede né oneri notarili né tutte le spese che si incontrano quando si sottoscrive un nuovo contratto, come i costi di istruttoria o di perizia dell’immobile, le commissioni e le imposte, o l’eventuale penale per l’estinzione anticipata.

 

Il richiedente, inoltre, non ha l’obbligo di comunicare all’istituto di credito la volontà di trasferire il finanziamento: una volta accettato il subentro, sarà la nuova banca ad informare il vecchio istituto e ad effettuare tutte le pratiche burocratiche necessarie, incluso un atto bilaterale di quietanza di estinzione.

Come funziona la surrogazione del mutuo

La portabilità del mutuo consente di cambiare istituto bancario per poter migliorare le condizioni del proprio finanziamento; la surroga è un mutuo di scopo e prevede il pagamento di un importo esattamente uguale al debito residuo della vecchia ipoteca, consentendo però di cambiarne le condizioni: è possibile modificare l’importo della rata mensile, optare per un tasso variabile oppure uno fisso, ridurre la durata del mutuo per risparmiare sugli interessi o al contrario allungarla per avere un minor impegno mensile.

 

Il richiedente di una surroga può essere sia una persona fisica che un’azienda o una società, ammesso che essa rientri nella definizione di microimpresa (ossia aziende con un fatturato annuo inferiore a 2 milioni di euro e con meno di 10 dipendenti all’attivo); la surrogazione può infatti riguardare sia l’ipoteca sulla prima casa che sulle seconde case, ma anche attività commerciali e professionali.

 

Le uniche condizioni necessarie per richiedere la surrogazione del mutuo sono quindi che l’intestatario e gli eventuali garanti rimangano invariati, e che l’importo del finanziamento sia pari al debito residuo (la surroga, quindi, consente solamente di ridurre il costo degli interessi e non l’ammontare del mutuo in sé, dal momento che non è possibile cambiare l’importo residuo). Il mutuatario può richiedere il trasferimento del mutuo in qualsiasi momento, senza alcun vincolo temporale.

 

In più, non vi è alcun divieto di effettuare più di una surroga per lo stesso mutuo e di eseguire il trasferimento da una banca all’altra più volte, cercando sempre i tassi più vantaggiosi. Naturalmente la surrogazione non è consigliata quando il finanziamento sta per finire, poiché verso la scadenza le rate sono costituite quasi esclusivamente dalla quota di capitale e il trasferimento non porterebbe sostanziali miglioramenti.

Quanto costa la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è un’operazione gratuita, che non prevede costi accessori: l’istituto bancario non può quindi applicare commissioni, né richiedere il rimborso per la perizia tecnica, l’istruttoria della pratica o altre voci di spesa legate al trasferimento del mutuo. L’unica eccezione può riguardare l’iscrizione ipotecaria, la quale prevede il pagamento di un importo pari a 35 €.

 

Per calcolare la surroga bisogna rivolgersi a un consulente finanziario: egli valuterà il tasso d’interesse applicato dalla nuova banca, il peso delle coperture assicurative e i costi operazionali dell’istituto. Ecco una tabella che illustra i fattori principali di cui tener conto per calcolare un finanziamento più vantaggioso:

 

Tipologia Costo
Iscrizione tassa ipotecaria 35 €
Perizia tecnica 250 € – 1.000 €
Tassi di interesse bancari 0% – 2% dell’importo
Spese di istruttoria 0,50% – 1% dell’importo
Copertura assicurativa 5% – 12% dell’importo

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