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GUIDA UTILE

Realizzazione capitolati: cosa sono e perché sono tanto importanti

Fare dei lavori di ristrutturazione edilizia all’interno della propria abitazione, richiede necessariamente la realizzazione Capitolato d’Appalto.

Il capitolato d’appalto, generalmente allegato al contratto che regola i rapporti tra appaltante e appaltatore, è un documento che determina tutte le modalità e le condizioni relative allo svolgimento dei lavori. Descrive dunque, nei minimi dettagli, le opere da realizzare, le modalità di realizzazione, gli importi relativi ai materiali e alla manodopera.

È fondamentale al fine di regolare precisamente i rapporti tra il committente/appaltante e l’esecutore dei lavori/appaltatore.

Il capitolato d’appalto: un documento fondamentale

Il capitolato d’appalto è un indispensabile documento di tipo tecnico-amministrativo che – redatto dal progettista dei lavori – riveste il duplice compito di elaborato tecnico del progetto, in quanto descrive in maniera compiuta tutti i dati tecnici riguardanti l’opera da realizzare, e di elaborato contrattuale, in quanto si pone da regolamento nel rapporto tra appaltante e appaltatore.

In virtù di ciò, questo documento assicura al destinatario dell’opera da eseguire che quest’ultima sarà eseguita a regola d’arte e nei tempi precedentemente stabiliti nel programma operativo dei lavori.

Se così non dovesse avvenire – quindi in caso di contrasto tra le parti – il capitolato d’appalto risulterebbe quanto mai indispensabile per risolvere, nelle sedi opportune, le controversie nate durante i lavori.

Lavori pubblici o lavori privati?

Ma il capitolato d’appalto deve essere eseguito sia in caso di lavori pubblici che di lavori privati? Di norma, il capitolato d’appalto è obbligatorio in caso di appalti pubblici, mentre in caso di lavori privati viene soltanto “consigliato”.

In realtà, è buona norma la realizzazione di capitolato d’appalto anche se è un privato a richiedere la realizzazione di ristrutturazione o costruzione, in quanto metterebbe “nero su bianco” le condizioni di lavoro tra appaltante e appaltatore, facilitando lo svolgimento dei lavori.

Di conseguenza, sia in caso di lavori pubblici che privati, il committente dovrà nominare un Direttore dei Lavori che realizzi il capitolato d’appalto e che congiuntamente svolga un ruolo di direzione, controllo tecnico, controllo amministrativo e controllo contabile dei lavori appaltati.

Il direttore dei lavori

Specie se si tratta di lavori di ristrutturazione o di costruzione di una certa entità, la nomina di un valido e competente direttore dei lavori è indispensabile. Questo specifico ruolo potrà essere ricoperto da tutti i vari “professionisti tecnici” che operano nel campo dell’edilizia, come ad esempio ingegneri, architetti e geometri.

Per la realizzazione di un capitolato d’appalto non saranno necessari attestati o abilitazioni particolari; sarà sufficiente che la figura designata sia regolarmente iscritta all’albo del proprio ordine professionale.

Come si strutturano i capitolati d’appalto

In genere, un capitolato d’appalto si struttura nelle seguenti parti:

  • Oggetto dell’appalto
  • Importo dell’appalto
  • Descrizione delle opere da eseguire
  • Opere escluse dall’appalto
  • Norme generali per l’esecuzione dei lavori
  • Modalità di esecuzione dei lavori
  • Specifiche tecniche
  • Variazione delle opere previste
  • Condizioni amministrative
  • Norme per la misurazione e valutazione dei lavori eseguiti
  • Cronoprogramma dei lavori
  • Verifiche e prove sui materiali e opere
  • Penali per ritardo nell’esecuzione delle opere
  • Garanzie e responsabilità

Computo Metrico Estimativo

In genere, connesso al capitolato d’appalto, vi è un secondo documento conosciuto come Computo metrico estimativo, ovvero quel documento che riporta nel dettaglio tutti i lavori edili da realizzare e il loro costo nel particolare.

Il costo dei lavori può essere calcolato a corpo, stabilendo dall’inizio un prezzo forfettario; a misura, calcolando il costo ad avanzamento lavori; in economia, computando il costo dei materiali e le ore di lavoro impiegate, utile per i lavori difficili da quantificare diversamente.

Quanto costa far redigere un capitolato d’appalto?

Il capitolato d’appalto ha un costo variabile, sia in base alle tariffe del professionista cui avete deciso di affidare la redazione, sia in base all’importanza degli interventi di ristrutturazione o costruzione da realizzare.

In genere, si può affermare con una certa sicurezza che la realizzazione di un capitolato d’appalto costi in una percentuale compresa tra lo 0,8% e il 2,2% dell’intero valore dell’opera edilizia da realizzare.

Nella tabella a seguire, gli importi per la realizzazione di un capitolato d’appalto suddivisi per “importanza” dei lavori da porre in opera.

 

Valore dell’opera edilizia dalla % minore alla % maggiore
Ristrutturazione pesante (da 50.000 € a 100.000 €) da 400 € a 2.200 €
Ristrutturazione media (da 15.000 € a 50.000€) da 120 € a 1.100 €
Ristrutturazione leggera (da 5.000 € a 15.000 €) da 40 € a 330 €

 

Sebbene, specie nel caso di lavori privati, il capitolato d’appalto possa venir considerato come una “spesa in più” che va a pesare sulle tasche del committente, se ne consiglia con forza l’esecuzione per tre principali motivi: sia per avere già in partenza una stima dei costi e dei tempi di lavorazione, per evitare problemi di natura legale nel caso non siate soddisfatti dei lavori, sia per non ritrovarsi completamente sorpresi dal costo finale dei lavori e dall’aggiunta di importi non precedentemente previsti.

Stai pensando di realizzare una ristrutturazione del tuo immobile? Chiedi un preventivo per la realizzazione di un capitolato d’appalto a PG Casa, che saprà metterti in contatto con i migliori professionisti.

Domande frequenti:


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