MAGAZINE
Logo Magazine

Ville da ristrutturare: come valutarle

Prima di procedere all’acquisto di un immobile da ristrutturare, è utile sapere come valutarlo per poter stimare il giusto prezzo da offrire: ecco alcuni consigli

08-03-2021 (Ultimo aggiornamento 18-03-2021)
Chiedi un preventivo per
ristrutturazioni

Stimare il valore di un immobile è fondamentale sia per chi vende, ma soprattutto per chi acquista. Effettuare una stima del valore, ad esempio di una villa da ristrutturare, permetterà di capire qual è il prezzo giusto per un’offerta, così da comprendere se ci si trova davanti a un affare da non lasciarsi scappare.

Valutare una villa da ristrutturare non è facile, ma nemmeno impossibile: bisogna tenere conto di diversi fattori come il valore di mercato, la superficie coperta e scoperta dell’immobile, le pertinenze, il valore al metro quadro e anche l’entità dei lavori da eseguire. Per una valutazione che più precisa ci si può rivolgere a professionisti del settore immobiliare, ma con questa guida sarà possibile fare una prima stima fai-da-te, sia dei costi che dei tempi necessari per l’acquisto e la ristrutturazione.

Ville da ristrutturare: cosa controllare nell’immobile

Il primo passo quando si visita una villa da ristrutturare è valutare l’entità dei lavori che l’acquirente dovrà eseguire per potervi entrare e la possibilità di accedere ai Bonus Casa 2021. In primis, la presenza di umidità di risalita o infiltrazioni, che si manifesta con macchie nerastre o verdi sulle pareti, così come zone in cui l’intonaco è scrostato. Il problema potrebbe derivare da infiltrazioni di varia natura, ad esempio potrebbe essere necessario rifare la facciata.

Anche la presenza di crepe nei muri è un fattore da valutare con attenzione. Se piccole, potrebbero esser dovute ai movimenti di assestamento o al dilatamento dei materiali dovuti al meteo e al tempo, soprattutto se l’edificio è molto vecchio. Le crepe più larghe o estese indicano problemi di cedimenti strutturali, che potrebbero far lievitare e non poco le spese per la ristrutturazione.

Nei vecchi edifici è facile trovare tettoie, coperture o ancora canne fumarie in amianto: prima di acquistare la villa sarà necessario stimare i costi per la rimozione e lo smaltimento di questo materiale, che se abbondante richiede l’intervento di una ditta specializzata.

Le condizioni del tetto invece non sono facili da valutare a una prima occhiata, ma sarà bene chiedere all’agente immobiliare se sia stato ristrutturato e quanto tempo prima. Questa è una voce di spesa importante in una ristrutturazione, che andrà ben ponderata prima dell’eventuale acquisto. Infine, bisogna controllare lo stato degli impianti idraulico ed elettrico, che se troppo vecchi dovranno essere ristrutturati secondo la normativa vigente, e lo stato degli infissi.

Un ultimo fattore, non per questo meno importante, è la certificazione energetica dell’immobile: se bassa, si potranno pianificare dei lavori di ristrutturazione per alzarla di almeno due classi energetiche, così da poter accedere al Superbonus 110%.

Ville da ristrutturare: come valutare il valore di mercato

Solitamente la valutazione di mercato dell’immobile viene eseguita nel dettaglio da un esperto, come un architetto o un ingegnere edile, che si occuperà della perizia della casa. La perizia terrà conto dei metri quadri degli ambienti, la presenza di pertinenze e di accessori, della zona, del valore medio al metro quadro, dell’anno di costruzione e dell’eventuale necessità di lavori di ristrutturazione.

Un altro modo per valutare una casa è l’analisi delle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), lo strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per verificare il valore degli immobili dichiarati dai proprietari. Usando le quotazioni Omi si potrà ottenere il valore catastale dell’immobile, che però non tiene conto di eventuali accessori o di altri benefit, né dell’entità di eventuali ristrutturazioni da eseguire.

Per definire il valore di mercato di una villa da ristrutturare, si dovrà quindi eseguire un calcolo che richiede di conoscere diversi fattori, come la metratura dell’immobile, e i coefficienti correttivi, che variano in funzione di diversi parametri. La formula è la seguente:

Valore di mercato = (superficie commerciale) x (quotazione al metro quadro) x (coefficienti di merito) x (eventuale coefficiente correttivo Omi)

Se la superficie in metri quadri, comprensiva di superficie coperta, scoperta ed eventuali pertinenze come giardini o terrazzi, e la quotazione al metro quadro sono abbastanza facile da reperire, più complicato è il calcolo dei coefficienti di merito, che dipendono da diversi fattori. Ad esempio, a quale piano si trova la casa, se c’è o meno un ascensore, se è luminosa e se ci sono ristrutturazioni da fare. Inoltre, bisognerà determinare l’eventuale coefficiente correttivo Omi, che è definito nelle tabelle dell’Agenzia delle entrate.

Ville da ristrutturare: un esempio pratico

Immaginiamo di voler acquistare una villetta di 110 metri quadri, dove il valore di mercato al metro quadro è di 3800 euro e con un coefficiente Omi di 1,2. La villa non è mai stata affittata, quindi non ha perso valore, è luminosa e con riscaldamento autonomo, ma da ristrutturare.

Valore di mercato = 110 mq x 3800 euro/mq x 1,2 x coefficienti di merito = 501.600 euro circa

A questa cifra andranno scalate le spese di ristrutturazione, che se stimate in media di 1000 euro al metro quadro, a seconda della tipologia di lavori e di materiali utilizzati, costeranno:

Spese ristrutturazione = 110 mq x 1000 euro/mq = 110.000 euro circa

Il prezzo giusto da offrire per la villa da ristrutturare sarà il valore di mercato meno le spese di ristrutturazione, cioè 391.600 euro. Questo valore potrà variare a seconda dei coefficienti di merito e dello stato dell’immobile. Per chi decide di ristrutturare, se la certificazione energetica della villetta è bassa, potrà puntare alla sua riqualificazione energetica così da accedere al Superbonus 110%, che permetterà tra lavori trainati e trainanti di abbattere parte dei costi della ristrutturazione.

Scegli uno dei nostri migliori professionisti!
Richiedi un preventivo gratis a ristrutturazioni
CHIEDI ORA
invia la tua richiesta gratis
ricevi fino a 5 preventivi
scegli il preventivo migliore
Lavori da fare in casa?
Ricevi e confronta preventivi gratis dai migliori professionisti nella tua zona
TUTTE LE CATEGORIE
Accedi con le tue credenziali